负动产时代

　　★ 到了免费送也无人问津，惟愿早日摆脱税费梦魇的那一天，“不动产”就成了“负动产”。
★ 截至2018年，日本房屋空置率达到13.6%，到2033年将会达到30%。
★ 《朝日新闻》采访组直击国民热议话题，海量触目惊心的真实案例、第一手资料首度无死角公开，引发全民讨论。
★ 深挖“土地神话”为什么成了“负动产深渊”？追问政策滞后和相关部门的疏忽，该由谁买单？

　　日本《朝日新闻》采访组，由第一线记者走访大量房主、政府机构、不动产中介，并远赴德国、法国及美国，采访国外的相关经验和做法。他们描绘出日本房地产市场从狂热盲信时代到少子老龄化时代的巨大落差，揭示政策滞后及相关部门的疏忽带来的严重后果，追问这些“欠债”到底该由谁买单，并提示解决这一系列问题的若干方向。

封面
版权信息
前言　“负动产”并非与你我无缘
第1章　被抛弃的房屋和土地
碍事的空屋
突然变窄的人行道之谜
让人退避三舍的“垃圾通道”
住在繁华地带的老人
始于明治时期的登记制度
用纳税人的钱装了围栏
所有人不明土地的面积比九州还要大
来势凶猛的空置房屋问题
《特别措施法》效果有限
剥落的外墙
所有人不明土地和房屋对税收的影响
神户也需要“缩小战线”
根深蒂固的土地神话
“原野诈骗”带来的二次受害
不小心又买了一块地
不想留下“负遗产”
公寓陷阱
长满藤蔓的公寓
独自住在废弃楼房里的人
拆除需要1,000万日元
业主委员会的担心
资产贬值的风险
买房时就要考虑“善后”
第2章　度假公寓启示录
忙于追讨欠费的业主委员会
人口减少和老龄化的领跑地区
“实地勘查报告”揭示的真相
忙于“止血”的业主委员会
法院定价“1万日元”
多次拍卖的房产
当宗教团体成为新房主
业主委员会竞买成功
急于加入业主委员会的新业主
泡沫经济欠下的债遍布全日本
地方城市地价狂跌
比售价还贵的手续费和广告费
遗产转眼成负担
谁会成为最后的接盘侠
因为“不想给孩子留下负担”
线上竞拍
命运共同体的考验
与欠费抗争的老旧公寓
更换物业公司才发现欠费
为宣布“损失”而召开“全楼大会”
度假公寓预示着不远的未来
第3章　长租陷阱
房主的困境
“LEOPALACE银座”
用房租还房贷有风险
两成长租公寓在赔钱
为降低房租做好准备
想给体弱的儿子留一份保障
个人破产，然后……
“今后是地方的时代”
LEOPALACE 21公司：“降低房租是房主同意的”
过于乐观的顾客和推波助澜的公司
盖房子能避税吗
本来就是想避税的
没有被告知需要修缮费
不动产公司：“不可能把所有风险都说清楚”
大东建托公司高层：“对销售人员感到失望”
超时工作
大东十则
日本银行放宽监管推动了公寓建设
面向长租公寓的贷款现已开始收紧
房主不属于消费者保护的对象
限制放宽
农用土地建房热潮
“迁移农业”带不来人口增加
第4章　过重的固定资产税和遗产税
被忽视的扭曲
从明治维新的地租改革说起
现代的“武士留梦痕”
查无此人的信件
找不到所有人的土地成了垃圾场
粗制滥造的公图带来的危害
随门面宽窄而变的评估额
固定资产评估额到底该不该调整
纰漏程度远超养老金记录问题
不断扩大的城乡差距
实际价格是遗产税路线价格的15.5倍
被收益还原法拉高的房地产价格
“别动队”用700亿日元重新买了回来
六家银行联合提供360亿日元贷款
资金过剩抬高了城市地价
固定资产税枷锁
希望税务部门更认真一点
税收和过户负担过重
山地要管理好了才能有价值
“死者”的负重转嫁到继承人身上
“亡者征税”还能持续多久
为固定资产税打官司的日式旅馆
一味迎合政府的“预估价”
第5章　负动产还能起死回生吗
法国南部科西嘉岛的“负动产”
半个岛屿都是所有人不明土地
民法与税法双管齐下
源自大革命时期的所有人不明土地
设立专门机构统一管理信息
地籍调查鼻祖——拿破仑家族的土地台账
巴黎郊区圣但尼的废旧公寓
法国世界杯荣耀之地的旧公寓
圣但尼中心区的重建
修缮和重建废旧公寓是政府的义务
政府需要为庞大的费用做好心理准备
美国铁锈地带的“地产银行”
铁锈地带这样盘活负动产
土地银行的中介功能
在NPO与负动产斗争了30年的人
德国可以“扔掉”房地产
民主德国被抛弃的土地越来越多
采取灵活的跨部门根本解决措施
德国和法国通过没收房地产解决固定资产税欠缴问题
第6章　谁来买单
放弃所有权
“实验性诉讼”：土地真的不能扔掉吗
想放弃也无法放弃
财务省的一纸通知改变了方针
讨论放弃土地的规则
76.6%的人认为应该允许放弃
关于继承过户手续
“毫无益处的土地形同垃圾”
继承过户手续应该强制办理吗
灾后重建和公共工程
滑落的悬崖是谁家的
特别措施法的作用有限
停滞的道路施工
所有人从26人增至107人
希望的曙光
住宅区划的“重组再生”
解决空置房屋问题的同时实现城镇建设
附近居民免费接管空地
别墅区再生需要居民的努力
如何对待老旧公寓
重建还是延长使用年限
政府对策迫在眉睫
政策滞后欠下的债
别让“多死社会”变成“大负动产时代”
后记
《朝日新闻》“负动产时代”采访组执笔者

　　在商品房的样板间里，销售人员常会说：“用您现在的房租做月供，就能买到一套同样格局的房子。”如果您听了很动心，就相当于迈出了通往“负动产地狱”——维护和管理费用不堪重负，想卖却又卖不出去——的第一步。
买房除了要还贷款，还必须承担物业费、维修基金、固定资产税等费用，很多人并没有考虑这些支出。我们经过一年多的采访，见到了很多相似的事例，都是由于这些运营成本使房产变成了负动产，让业主苦不堪言。
一位资深公寓管理人员向我们介绍道：
“在销售公寓时，为了让购房者的负担看起来更少一些，开发商一般都会把维修基金设定得比较低，把要交给他们下属的物业公司的物业费设得比较高。在十几年后进行第一次大修时，有些业主委员会发现这个问题就会改用其他物业公司，少交一些物业费，提高维修基金。否则到二十几年之后第二次大修时，如果维修基金不够，可能就需要一次性再交一大笔钱了。”
还房贷虽然辛苦，但总有还清的一天。而维护和管理费用却一直都将由家庭负担。
人生很长。裁员已经不是新鲜事儿，谁都很难保证上了年纪还能有工作，再说退休金也一直在减少。虽然土地和房屋的固定资产税会逐年降低，但降到一定金额以后就不能再降了。此外，即使您一直按期缴纳物业费，但同一栋楼的其他人却未必都是这样做的。
还有一种负动产，其特征是存在多个共有人，可能无法按照自己的意愿处置。现在有些人继承了遗产却没去办理过户手续，一直拖下去就会遇到这个问题。因为逝者的子女或孙辈都是共有人，无论是出售还是使用，都必须取得所有人的同意。另外，公寓原本就有很多部分是所有业主共同所有的，今后越来越多的公寓会遇到业主意见无法统一的难题。
负动产想要重建，必须符合以下两个条件：①地处车站附近等交通便利的位置；②可以增加楼层，能出售增建的房屋用作重建资金。现实中，不符合条件的公寓很难重建，而拆除公寓需要高昂的费用，腾出来土地又不一定能卖掉，所以这样的房子想拆掉也很难。
那么能指望子女继承吗？日本人的平均寿命超过80岁，子女继承遗产时也已经50来岁，一般都有自己的房子了。到那时，又老又破的公寓很可能根本卖不出去，但该交的费用却一分也不会少。日本的住宅总数已经超过了家庭户数，国土交通省2013年实施的调查显示，日本的房屋空置率为14%，之后还在不断提高。野村综合研究所预测，到2033年，房屋空置率将会达到30%。
上述负动产问题已经在地方城市逐渐显现出来，尤其是泡沫经济时期建造的度假公寓非常明显。在滑雪热潮盛行的年代，新潟县汤泽町建了一大批度假公寓，现在这些房子标价10万日元都无人问津，但所有人仍然必须按时缴纳物业费和固定资产税。最近甚至出现了一种新生意，专门瞄准这样的房主。他们当年随意买下或继承了房产，现在因为负担太重，情愿倒贴手续费也想把它脱手。
从20世纪90年代房屋大量上市，到现在过了30年，大概还要一段时间，这种情况才会成为社会问题。在此之前，我们必须认真考虑房地产的负担应该如何随着少子老龄化社会的发展而变化。
如今，在各种负动产问题当中，长租公寓也引起了人们的广泛关注。这个问题的根源在于优先住房供给的不均衡政策，因为根据日本的相关制度，没盖房子的闲置土地要缴纳更多的遗产税，而未还清的贷款则可以从继承财产中扣除，免缴遗产税。这些制度助长了不动产公司对长租公寓建设项目的销售，各地接连盖起了房主本来并不需要的公寓。而且直至今天，仍旧不断有人陷入“原野诈骗”①，花巨款买下毫无价值的土地。
综上所述，土地或房产沦为负动产的原因复杂多样。即使所有人已经不再需要，也很难轻易放弃。自2017年8月以来，本采访组以“负动产时代”为题，将现场采访到的关于负动产的各种案例在《朝日新闻》上做了连载。我们不仅针对不动产相关的现实敲响了警钟，还到国外进行采访，介绍了一些更为先进的对策和措施。
本书在上述连载报道的基础上做了大量增补和整理。带来问题的不是土地，是相关制度和人们的观念催生了“负动产”。因此，这个问题一定会有解决方法，希望本书能为此尽到微薄之力。
《朝日新闻》埼玉记者站　松浦新
①指采用欺骗手段将原野等毫无价值的土地卖给别人的违法行为，于20世纪60年代至80年代期间在日本盛行，多采用报纸或杂志夹页广告等形式诱骗顾客。

　　“在大宫区的中心地段有一座神秘的空置房屋，一直无人打理。”
2017年5月，我们听到这则消息之后便开始了采访。我们查找了空置房屋的登记簿，发现这块土地最后一次变更所有人是在1897年（明治30年），距今已有120多年，当时登记的所有人名字还是异体假名，现在已经废止不用了，住址也是早已不复存在的地名。
房子位于埼玉市JR大宫站不远处，在周围的高层公寓和住宅的环绕之中，仿佛只有这一小块土地的时光停止了流逝，隔绝在喧嚣的日常气氛之外。
我们还没来得及打听到现任所有人是谁，太阳就下山了，转眼到了薄暮时分。我跟着同行的资深记者，走进了窄窄的巷子，里面有一家古色古香的小酒馆。我们与店老板闲聊了一会儿，顺便问了问那座空屋。没想到他告诉我们：“啊，你说那栋房子啊，房主就住在后边的楼房里呢。”
刚才没注意后面还有楼房，我和同事互相看了一眼，赶紧结完账回到了原地。